재개발 ! 구명조끼가 필요한 때다

김현종 · 2026-05-28 · 칼럼

지난 2003년 주택정책 분야에서 큰 변화가 있었다.

80년, 90년대의 무분별한 난개발위주의 재개발의 문제점들을 보완하기 위하여 그동안 개별법령에 의해 주택재개발, 도심재개발, 주거환경경개선, 주택재건축 사업이 추진되던 것을 도시 및 주거환경정비법으로 통합하여 수립하게 되었고, 50만이상의 시는 3년 이내에 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하고 내용을 고시하도록 하였다.

이러한 조치는 향후 공동주택과 관련한 개발을 하기 위해서는 지자체 차원에서 계획을 먼저 수립하고 주민들이 추진 위원회를 만들어 개발에 대한 실행을 하도록 하는 것이 입법의 본래 모습이었다.

전주시도 50만 이상의 시에 속하여 2006년 7월 61개 사업지 (주거환경개선 사업 18개소, 재건축 10개소, 재개발사업 28개소, 사업유형유보 5개소)에 대한 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하였고 고시하였다. 이에 따라 3가지의 사업유형 중 토지지분이 가장 양호한 재개발사업의 사업지들은 2007년 기본계획을 고시하게 된 이후 재개발의 붐이 선풍적으로 일어나기 시작하였다. 타 사업지에 비해 학군 등 주거지로서 입지가 우월한 사업지는 하루가 멀다 할 정도로 부동산 가격이 오르는 등 재개발은 그야말로 주민들로 하여금 희망이고 선택받은 지역의 자부심으로 변하기 시작하였다. 이렇게 부동산 거품의 전주곡이 시작된 것이었다.

반면에 부작용도 만만치 않게 나타나기 시작하였다. 주거지역 주민과 상가 주민과의 갈등, 추진위 설립과정에서의 추진위와 비대위의 갈등, 업체 선정에서의 공정성 및 시공사 선정 시기에 대한 법 개정으로 인한 졸속 처리된 시공사 선정과정 등 미처 준비되지 못한 상황에서의 재개발 사업은 초기단계에서부터 암초를 만나기 시작했으며, 결국에는 1990년대 서울지역에 달동네에서 볼 수 있었던 난개발의 모습을 너무나 많이 닮아가고 있는 것을 볼 수 있었다.

이를 볼 때 아무리 좋은 취지의 법이라 하더라도 미처 준비하지 못한 주민들에게는 큰 부담으로 작용한다는 현실적 문제를 행정기관은 관과 해서는 아니 될 것이다.

이제 기본계획이 고시된 지 3년이 다 되어 간다. 현시점에서 모든 계획이 계획수립당시의 의도대로 잘 진행되고 있는지 묻고 싶다. 물론 모범적으로 잘 진행되고 있는 사업장도 여러 곳 있을 수 있다. 그러나 대다수는 무척 힘들게 진행하고 있거나 협력업체들의 사업 의욕상실 및 포기로 인하여 오도 가도 못하고 있다. 재개발 분야에서 오래도록 일했던 전문가 및 학계에서는 재개발사업의 근본적인 문제점 몇 가지를 지적하며 대안의 모색을 절실히 요구하고 있다.

첫째, 최근 경제의 극심한 침체는 분양성을 담보할 수 없는 상황으로 가고 있으며 장기간의 사업진행은 간접비의 상승을 초래하게 되고 결국 주민의 부담이 증가하는 악재로 작용할 수 있어 이에 대한 해결방안을 요구하고 있다.

둘째, 사업지 유형별로 지역의 위치를 보면 체계적이고 합리적인 사업지 지정이나 개발방식에 있어서 문제가 있음을 접할 수 있게 된다. 즉, 만약 현상태의 계획대로라면 개발 이후 전주의 모습은 80, 90년대식 난개발의 전형을 닮을 수도 있어 이에 대한 보완이 필요하다.

셋째. 구역지정이 된 지역의 소유권자들의 재산권이 장기간 묶일 수 있다. 사업이 장기간 지연될 경우 소유권 행사는 매매 외에는 대안이 없기 때문이다. 구역지정에 묶이면 그 지역에서 건물을 새롭게 짓는다는 건 엄청난 저항이 따르기 때문이다. 은퇴 후 원룸이라도 지어서 노후 연금식으로 운영을 준비했던 분들의 꿈들이 한순간에 사라지고 만다. 따라서 이러한 서민들에 대한 대책도 필요하다.

넷째, 목적지에 다다른 사업지는 조속한 사업종료가 되도록 많은 사회적 지원책이 필요하다. 그러나 오도 가도 못하는 사업지에 대해서는 근본적으로 다시 한 번 짚어보고 고민하고 대안을 연구하는 모습이 필요하다.

결론적으로 서두에 말하였듯이 중앙정부든, 지방정부든 빠른 물살 속에 지쳐가는 국민과 시민을 위해 구명조끼를 던져줄 수 있는 역할을 해주었으면 한다. 구명조끼에 해당하는 주택정책에 따라 나타날 수 있는 개발의 모습은 여러 가지가 있을 수 있다. 정책으로의 지원책도 있지만 가장 좋은 대안은 주민이 참여하고, 관이 참여하고, 전문가들이 참여해서 사회통합적 개발 방향을 제시하고, 도시재생적 차원의 해법을 만들어야 할 것이다. 그 구체적 방법으로 지역 규모가 작은 것은 합쳐서 광역화하는 것도 방법이 될 수 있다. 원주민 정착률을 높이기 위해서는 거점확산형 주거환경개선사업의 형태도 있다.

개발은 건물 몇 동을 짓는 것이 아니다. 도시를 만드는 것이다. 그것도 살고 있는 현 주민이 만족할 수 있는 아름다운 도시를 만드는 것이다. 전주는 정말 전주답고, 전주의 가치가 살아나는 도시를 만드는 것이다. 이를 통해 우리의 후손에게 좋은 환경 만들어 주고 가야할 것이다.